Les frais à prévoir lors de l’achat d’un appartement

Lorsque vous achetez un appartement, vous devez vous acquitter de frais annexes. Quels sont-ils et combien coûtent-ils ?

Les frais de notaire

Les frais d’acquisition représentent 2 à 8 % du prix d’achat de votre appartement. Ils comprennent :

• les taxes et les droits de mutation, que l’officier public reverse au Trésor public ;
• la rémunération du notaire appelée émoluments ;
• les débours, une provision destinée à payer les intermédiaires et les frais liés à la rédaction de l’acte.

Les impôts constituent 80 % du total des frais de notaire. Lorsqu’un bien immobilier change de propriétaire, celui-ci doit honorer la taxe de publicité foncière (TPF) et la contribution de sécurité immobilière (CSI).

La rédaction d’un acte authentique de vente et un acte notarié tarifé. L’étude ne fixe pas librement ses émoluments. Elle se conforme au barème établi par décret. S’il lui est interdit de facturer plus, elle est autorisée à consentir une réduction.

Le coût du crédit

Acheter un appartement à crédit génère des frais bancaires. En plus des intérêts d’emprunt, vous devez payer l’assurance emprunteur. Son montant dépend de votre situation personnelle (âge, profession, etc.), de la somme prêtée et de la durée de remboursement. Comptez entre 0,25 et 0,5 % de la valeur du prêt en moyenne.

Le dépôt d’une demande de crédit immobilier est gratuit. Mais si votre dossier est accepté, la banque pourrait vous réclamer des frais de dossier. La pratique ne concerne pas tous les organismes bancaires. Pour ceux qui y ont recours, la note peut atteindre 2 000 euros, à régler avec la première mensualité.

Enfin, si vous avez fait appel à un courtier pour dénicher le meilleur taux, il vous faudra le rémunérer. Ses services coûtent en général entre 0,75 et 3 % du crédit négocié.

Les taxes

Les propriétaires d’un appartement sont soumis à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et à la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB). Cette dernière est calculée à partir de la valeur locative cadastrale. En fonction des communes, elle représente entre 50 et 80 % du loyer annuel que vous verseriez si vous étiez locataire. Des exonérations sont appliquées à certains ménages.

La taxe foncière est envoyée à l’automne. L’usage veut qu’elle soit partagée entre les deux parties au prorata temporis. Si vous signez l’acte authentique de vente en octobre, vous ne payerez que pour le dernier trimestre, les trois premiers seront à la charge du vendeur. C’est le notaire qui s’occupe de faire les calculs, de collecter et de répartir les sommes.

Les charges de copropriété

La règle du prorata temporis vaut aussi pour la répartition des charges de copropriété. Si la transaction se concrétise entre deux appels de fonds, vous honorez la part correspondant à votre présence.

Les appels de fonds exceptionnels sont, en principe, à régler par le propriétaire en titre à la date de la collecte. Cependant, il peut être décidé, lors de la rédaction de l’acte notarié, que celui qui a voté les travaux les paye. Un ravalement de façade a été validé six mois avant que vous ne visitiez ? Vous n’aurez pas à le financer. En revanche, attendez-vous à ce que le vendeur vous invite à participer à la prochaine assemblée générale, même si vous n’êtes pas encore passé chez le notaire. Vous serez alors responsable des dépenses adoptées !

Les frais d’agence

Les frais d’agence sont la plupart du temps à charge du vendeur. Mais il arrive qu’ils soient à la charge de l’acheteur. C’est le cas par exemple lors des ventes notariales. Le taux de la commission varie selon la valeur du bien et du professionnel qui conclut la transaction. En moyenne, il est de :

• 3 à 6 % pour les réseaux de mandataires ;
• 4 à 8 % pour une agence immobilière ;
• 5 à 10 % pour les notaires.

Cette charge supplémentaire peut se révéler une bonne affaire. En supportant le montant des honoraires, vous êtes assuré que le propriétaire n’a pas gonflé son estimation pour y inclure la rémunération des intermédiaires.

De plus, les frais d’acquisition sont calculés uniquement sur le prix du bien, hors frais d’agence. La commission de l’agent immobilier ou du mandataire ne sera pas comprise dans l’assiette de calcul.

Des frais annexes moins élevés dans le neuf

L’achat d’un appartement neuf ou en vente en l’état de futur achèvement (VEFA) permet de réduire les dépenses additionnelles.

Premier poste concerné : les frais de notaire. Dans l’immobilier neuf, vous bénéficiez d’un taux réduit sur la part départementale de la TPF et d’une exonération de la part communale.

Ainsi, si vous achetez un trois-pièces à 200 000 euros dans le Gard, les taxes et les droits d’enregistrement s’élèveront à 5 430 euros pour un bien neuf contre 11 613 euros pour un appartement ayant déjà été habité. Vous économisez 6 183 euros.

Autre avantage, vous n’aurez pas à débourser un centime pour les travaux de réparation ou d’entretien. Votre logement, tout comme l’immeuble, est couvert par :

• tout-ce-qu-il-faut-savoir-sur-la-garantie-de-parfait-achevement pendant un an 
• la garantie de bon fonctionnement pendant deux ans ;
• la garantie décennale pendant dix ans.

Durant ces périodes, c’est au constructeur de prendre en charge le remplacement des équipements défaillants ou la réparation des dommages.